暴踩荔湾！半年降20万元！单价最低小区房一年半还卖不出
继前段时间实踩海珠区二手房后，乐居君继续暴踩荔湾区散盘及小区，为大家揭秘挂牌超过一年仍未卖出的二手“怪盘”以及适合刚需上车的低价笋盘！
相关报道：半年降35万元！中心+地铁！海珠二手房1年多都没卖掉
根据中原统计的成交数据显示，2019年1-4月荔湾区散盘成交占比基本集中在20%-30%区间徘徊，而5月占比更是上升至40.0%，环比大幅增长15%！
其中，散盘成交多集中在逢源路、文昌北路一带的老旧楼梯楼，其成交均价相对较低，分别为22158元/㎡、23064元/㎡；套均价仅为140万元/套、182万元/套左右，入市门槛十分低。
小区房方面，向来成交活跃的大型小区珠岛花园，5月成交持续向好，几乎每周都能卖出2~3套。
尽管如此，以上片区还是存在一些久久卖不出去的怪盘，究竟是什么原因？我们一起来揭秘！
年内降15万元 单价高达3.6万元/㎡
业主惜售 挂牌超一年仍无买家
文昌南路宝华南一巷这套51㎡两房一厅房子距离地铁1号线长寿路站仅5、6分钟的步行路程，于2018年4月挂牌，初始挂牌价为200万元，现降至185万元，折合约3.6万元/㎡，3成首付约为56万元。
房源对口学校为詹天佑小学，属于市一级学校。
“挂牌了一年多都没卖出去，主要是业主惜售，降价幅度不大。说真的，我也觉得他的挂牌价高了。”中介坦言。
乐居君从长寿路地铁站出来后，穿过热闹的文昌南路，在中介的带领下拐进一条小巷子，便看到房源所处大楼。
|人来人往的文昌南路
|距离房源数百米就有一个菜市场
虽然文昌南路商铺汇集，车来车往，但小巷内的住宅却十分安静，西关大屋传来阵阵粤曲声。从繁华的商业街一步跨到悠闲静谧的住宅区，有种恍如隔世的错觉。
|西关大屋
|小区内有简单的健身设备
而乐居君本次实踩的房源，业主是一对有一定年纪的夫妇，他们在佛山已经买了一套房子养老，目前仍住在这里，并不着急把房子售出。
|房源所处大楼共9层，其位于4层
由于业主要上班，很难约到看房，再加上房子挂牌价高于周边平均价，中介多次与业主沟通降低挂牌价，但业主仍态度强硬，所以房子挂牌一年多还没卖出去。
值得注意的是，这套房子已经是第二次转手，也就是说下一任业主是房子的第三任业主。
从户型图看来，房子尚算方正，但两个卧室都对着客厅，不仅没有私密性，人走动、电视的声音都会影响到卧室里人的休息。
和很多老式设计一样，房子的厨房和卫生间连在一起，居住体验感不太好。业主为了增加客厅面积把阳台改成了飘窗，所以晾晒衣服被子也只能上天台或者挂在窗台。
|图片来源：链家
除了地段外，这套房子最大的优点就是保养得比较好，下一任业主不用怎么装修即可拎包入住。
总结下来，3.6万元/㎡的单价，乐居君认为在市区可以有更好的选择
业主急售 半年内降价20万元
单价低至2.9万元/㎡还能再砍价
另一套位于光复南路的57㎡三房两厅，总价165万元，单价低至2.9万元/㎡，挂牌超半年仍没卖出，但近一个月来，几乎每周都有1~2个人来看房。
事实上，该房源原挂牌价为185万元，半年内已降价20万元。据中介透露，业主急售，客户有心买的话还能再砍价。
房源邻近上下九步行街，生活配套十分完善，步行约15分钟可到达地铁6号线文化公园站，再加上地铁8号线北延段亦在文化公园设站，房源所处板块可谓名副其实的双地铁交汇。
|房源位于中间的黄色大楼，楼层为3楼
一开门，大楼一楼有大片空地供住户停放自行车及晾衣服。
本套房源位于3楼，大楼楼梯光线足也很宽敞，不像乐居君之前看的市区旧楼般阴暗潮湿。
房源总面积不足60㎡，却有三房一厅，实用面积较高，这是比较少见的。户型整体呈长方形，与乐居君上面介绍的文昌南路房源差不多，就是多了一个房间。
|图片来源：链家
房子坐向朝南，虽然位于3楼，楼层不高，但周边都没有遮挡物，采光不错，再加上房子保养好，整体宽敞明亮，给人感觉较好。
总体看下来，乐居君对这套房子是比较满意的，毕竟总价低，楼层不高，也不用怎么装修即可领包入住。
但有些小细节还是需要提醒一下大家，这套房子同样是经历过两任业主，上次交易时间是2017年5月，但现业主还没还清贷款，在本次买卖中现业主会承担一个点的税费。
｜房源所处大楼
仅挂牌3个月就降价3万元
房子窗户设计略奇葩
位于宝华路一带的一套位于3楼的50㎡两房一厅售价仅145万元，单价约3万元/㎡，业主仅放盘3个月。
|房源所处大楼
业主一直将此房源出租，租金为2500元/月，由于租期已到，业主便收回房子出售，再用这笔钱买一套新房。
仅挂牌3个月，业主已经降了3万元，中介透露，由于业主急售，总价还能再降低。
从户型图来看，主人房与客厅距离远，能拥有较好的私密性。
|图片来源：链家
乐居君在实踩的过程发现，这套房的窗户设计有点反人类设计......客厅以及次卧的窗户都非常高，一个正常成年人也需要踩在椅子上才能开关窗
除了这个缺点外，房源采光很足，业主也刚重新装修了不久，没有其他大毛病。
总结一下，预算不超200万元，在上下九步行街周边一带还是有很多散盘可以选择的。这些散盘属于典型的旺中带静，既可以享受繁华的都市生活、完善的生活配套，又可以拥有安静的私人生活，比较适合在市区上班，首付不够买新房的刚需年轻买家上车。
值得一提的是，虽然这些老房子外观看起来很破旧，但其实房子内部保养得不错，至少乐居君实踩过几套房的厨房、洗手间都没有出现渗水发霉的情况。而且乐居君发现，这一带很多旧楼都开始加装电梯，加装后预计房价会有所上涨。
小区体积大 内部配套完善
在售房源超130套 业主普遍态度强硬
看完了散盘，我们将目光移到住宅小区上。
乐居君选取了具有代表性，交投向来活跃的大型住宅珠岛花园。位于大坦沙板块的珠岛花园于1995年建园，占地面积40万㎡，规划建筑面积逾100万㎡，小区内有楼梯房和电梯房可选择。
距离其最近的地铁站为6号线的坦尾站，出地铁后还要换乘公交才能到小区，打车的话大概需要12元。
|小区正门有一公交车站，线路涉及荔湾、越秀、天河等中心区
据中原研究发展部数据，在过去的5月，珠岛花园成交均价为32123元/㎡，套均总价仅222万元/套左右。
但乐居君在中介网站发现，小区内一套72㎡两房两厅挂牌价仅180万元，均价约2.5万元/㎡，为小区单价最低房源，但距离挂牌已过去一年半仍未卖出。
究竟是怎么一回事？我们来扒一扒。
总价仅180万元
挂牌超一年半仍未卖出
该房源位于9楼，无电梯，业主已搬到深圳，房子一直处于丢空状态。
乐居君踩盘当日，中介称业主亦将房子钥匙收回，目前暂时看不了房，但中介详细地向乐居君介绍了该房源。
“这套房子挂牌很久了，都没什么人看的，主要是楼层太高，一到夏天会非常闷热。”中介说道。
除此以外，中介称房子的设计也比较奇怪。从户型图来看，进门即客厅，客厅被主卧、厨房、卫生间、次卧依次半包围，整体布局显得很分散。
|图片来源：链家
更重要的是，次卧的天花板呈滑梯型。“这个卧室很压抑的，床头处的天花板设计是倾斜下来，是整套房源的一个败笔。”中介坦言。
|图片来源：链家
|图片来源：链家
虽然处于同一个小区，但售价低于平均水平近7000元/㎡，也不是没有道理的~
总价185万元
挂牌超一年半还没卖出
在总价差不多的情况下，中介向乐居君推荐了另一套位于楼梯楼2楼的房源。
该房源总价185万元，户型为63㎡两房两厅，单价约3万元/㎡，中介称还能再降2~3万元。房源挂牌时间为2017年10月，至今已超过一年半。
从户型图看来，房源格局方正，阳台B面向所在大楼平台，卧室B能直通阳台A。虽然阳台A延伸到卧室A，但卧室A不能直出阳台，建议买家可以将隔离卧室A和阳台A的墙打掉，这样卧室A不仅能增加面积，还能拥有更好的私密性。
|图片来源：链家
|左图为阳台A，右图为阳台B
|阳台B正对的大楼平台
|两间卧室
|进入洗手间要先经过厨房
需要注意的是，该房源也经历过两任业主，上一次交易时间为2016年11月，一年都还没过去，房源再次挂牌交易，还在银行抵押过60万元。
总价203万元 单价3.5万元/㎡
业主态度强硬不肯降价
最后，乐居君再实踩一套位于8楼的电梯房供大家参考。
房源总价230万元，户型为65㎡两房两厅，单价约3.5万元/㎡，仅挂牌了4个月。“业主立场很坚定，如果他肯降价5万元，上次早就成交了。”中介说道。
户型方面，客厅将两个卧室分开，客厅直出阳台，20.6㎡的客厅显得很宽敞。厨房和卫生间在空间上分离，这点还是挺好的。
|图片来源：链家
与楼梯房不同的是，电梯房是较后期才建起来的，所以房源内部都比较新，再加上楼层高，采光好，一进门就给人一种很舒畅的感觉。
|客厅直出阳台
从阳台往外看，是小区的园林。
比较让人惊喜的是，每个房间都有一个大大的飘窗。
|厨房和卫生间在空间上分离
总的来说，该房源景观好、采光足、设计合理，但业主态度强硬不肯降价，首付近70万元，对刚需买家来说比较吃力。
目前，珠岛花园在售房源超过130套，单价从2.5~3.8万元/㎡不等，几乎每周都有成交。
乐居君认为，虽然该小区需要接驳公交才能到地铁站，交通不算方便，但胜在小区够大，内部配套完善，有超市、社区医院、菜市场等，基本可满足住户的生活需求。
|小区内自带幼儿园
|小区泳池
|小区内的超市及菜市场
|小区内的社区医院、自助洗车、水果店
如果在电梯房和楼梯房价格相差较大的情况下，刚需买家可考虑先入手楼梯房，因为乐居君当日现场所见，部分楼梯楼已在加装电梯，有兴趣的小伙伴可自行前往小区探一探~
新闻加点料
广州乐居
微信号: guangzhouhouse
楼市新闻｜点击“阅读原文”
楼盘信息搜索｜发楼盘名称查询详情